Welche Kaufnebenkosten gibt es?
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Kaufpreis erhebliche Nebenkostenan, die oft unterschätzt werden. Insgesamt solltest du mit 10-15% des Kaufpreises rechnen – bei einem Haus für 400.000€ sind das 40.000-60.000€ zusätzlich.
Die Kaufnebenkosten bestehen aus: Grunderwerbsteuer (größter Posten, 3,5-6,5% je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten(ca. 2%, gesetzlich geregelt) und Maklergebühren (ca. 3-3,5%, falls ein Makler involviert ist).
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Grunderwerbsteuer ist der größte Nebenkostenposten und variiert stark zwischen den Bundesländern:
3,5%: Bayern, Sachsen – die günstigsten Bundesländer.5,0%: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt. 5,5%: Hamburg. 6,0%: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern. 6,5%: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen.
Bei einem Kaufpreis von 300.000€ macht der Unterschied zwischen Bayern (10.500€) und NRW (19.500€) bereits 9.000€ aus – ein erheblicher Betrag, der bei der Standortwahl berücksichtigt werden sollte.
Notar- und Grundbuchkosten
Notarkosten (ca. 1,5% des Kaufpreises) und Grundbuchgebühren(ca. 0,5%) sind gesetzlich geregelt und bundesweit einheitlich. Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, wickelt die Kaufpreiszahlung ab und kümmert sich um die Eintragung ins Grundbuch.
Diese Kosten sind nicht verhandelbar und gehören zu den Pflichtausgaben beim Immobilienkauf. Bei einer Finanzierung kommen noch Kosten für die Eintragung der Grundschuld hinzu (ca. 0,3-0,5% der Darlehenssumme).
Maklergebühren
Seit Dezember 2020 gilt bei Wohnimmobilien das Bestellerprinzip: Der Käufer muss maximal so viel zahlen wie der Verkäufer. Üblich ist eine Teilung von je 3-3,57% (inkl. MwSt.) für Käufer und Verkäufer.
Wichtig: Kaufst du von privat ohne Makler, entfällt diese Kostenposition komplett – eine Ersparnis von 6-7% des Kaufpreises. Bei Gewerbeimmobilien oder im Ausland gelten andere Regeln.
Weitere mögliche Kosten
Gutachterkosten: Ein Immobiliengutachten kostet je nach Umfang 300-1.500€ und kann vor Kauffehlern schützen. Finanzierungskosten:Bereitstellungszinsen, Schätzkosten der Bank oder Gebühren für einen Finanzierungsvermittler. Renovierung/Modernisierung:Budget für Arbeiten nach dem Kauf einplanen.
Eigenkapital für Kaufnebenkosten
Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, nicht die Nebenkosten. Die Kaufnebenkosten musst du aus Eigenkapital bezahlen. Plane also mindestens 10-15% des Kaufpreises als Eigenkapital nur für die Nebenkosten ein – zusätzlich zu einer eventuellen Anzahlung.
Beispiel: Kaufpreis 350.000€, Nebenkosten ca. 45.000€, gewünschte Anzahlung 20% (70.000€) = Eigenkapitalbedarf 115.000€.
Tipps zur Kostenreduzierung
Ohne Makler kaufen: Privatverkäufe sparen 6-7% Maklergebühren.Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Möbel oder Sauna können im Kaufvertrag separat aufgeführt werden – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bundesland beachten: Bei Grenzregionen kann der Standort die Steuer beeinflussen.
Hinweis
Die berechneten Werte dienen zur Orientierung. Die tatsächlichen Notar- und Grundbuchkosten können je nach Vertragsgestaltung und Finanzierungsstruktur leicht abweichen. Für eine verbindliche Kostenaufstellung wende dich an einen Notar oder Finanzierungsberater.