Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist keine eigenständige Steuerart, sondern bezeichnet die Einkommensteuer auf Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 EStG). Sie fällt an, wenn du Vermögensgegenstände wie Immobilien, Kryptowährungen oder andere Wirtschaftsgüter innerhalb der Spekulationsfrist mit Gewinn verkaufst.
Der Begriff „Spekulation" kommt daher, dass der Gesetzgeber kurzfristige Käufe und Verkäufe mit Gewinnabsicht besteuern möchte. Wer hingegen langfristig investiert und die Spekulationsfrist überschreitet, muss keine Steuern auf den Gewinn zahlen.
Die Spekulationsfristen im Überblick
Immobilien (10 Jahre): Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss den Gewinn versteuern. Die Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Ausnahme: Selbstgenutzte Immobilien können unter bestimmten Bedingungen auch früher steuerfrei verkauft werden.
Kryptowährungen (1 Jahr): Bitcoin, Ethereum und andere Kryptowährungen gelten als „andere Wirtschaftsgüter" und unterliegen einer Spekulationsfrist von nur 1 Jahr. Wer seine Coins länger als 12 Monate hält, kann sie komplett steuerfrei verkaufen – unabhängig von der Höhe des Gewinns.
Sonstige Wirtschaftsgüter (1 Jahr): Auch für Gold, Kunstwerke, Sammlerstücke und andere bewegliche Wirtschaftsgüter gilt die einjährige Spekulationsfrist. Aktien und Fonds fallen hingegen nicht unter diese Regelung – für sie gilt die Abgeltungssteuer.
Die Freigrenze von 1.000 Euro
Seit 2024 gilt eine Freigrenze von 1.000 Euro pro Jahr für private Veräußerungsgeschäfte (vorher 600 Euro). Wichtig zu verstehen: Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Das bedeutet: Liegt dein Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 1.000 Euro, ist er komplett steuerfrei.
Überschreitet der Gewinn jedoch die Grenze – auch nur um einen Euro –, wird dergesamte Gewinn versteuert, nicht nur der übersteigende Teil. Diese Regelung macht die genaue Berechnung besonders wichtig, um böse Überraschungen bei der Steuererklärung zu vermeiden.
Berechnung der Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer berechnet sich wie folgt: Zunächst ermittelst du den steuerpflichtigen Gewinn, indem du vom Verkaufspreis den Kaufpreis und alle Anschaffungs- und Veräußerungsnebenkosten abziehst. Dazu gehören Notarkosten, Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und ähnliche Aufwendungen.
Der Gewinn wird dann mit deinem persönlichen Einkommensteuersatzversteuert – nicht mit der pauschalen Abgeltungssteuer wie bei Aktien. Das kann je nach Einkommenssituation zu einer Steuerbelastung von 14% bis 45% führen, zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer.
Sonderfall: Selbstgenutzte Immobilien
Für selbstgenutzte Immobilien gibt es eine wichtige Ausnahme von der 10-Jahres-Frist. Der Verkauf ist auch vor Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei, wenn du die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den zwei vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt hast.
Beispiel: Du kaufst 2020 eine Wohnung, ziehst im Januar 2022 ein und verkaufst im Dezember 2024 – obwohl erst 4 Jahre vergangen sind, ist der Gewinn steuerfrei, weil du die Wohnung 2022, 2023 und 2024 selbst bewohnt hast.
Wichtiger Hinweis
Dieser Rechner dient zur Orientierung und ersetzt keine professionelle Steuerberatung. Die tatsächliche Steuerlast hängt von deiner individuellen Situation ab. Bei größeren Transaktionen, komplexen Sachverhalten oder Unsicherheiten solltest du einen Steuerberater hinzuziehen. Private Veräußerungsgeschäfte müssen in der Steuererklärung angegeben werden.