Bruttorendite vs. Nettorendite
Bei der Bewertung einer Immobilie als Kapitalanlage unterscheidet man zwischenBruttorendite und Nettorendite. Die Bruttorendite ist schnell berechnet (Jahresmiete / Kaufpreis × 100), gibt aber ein zu optimistisches Bild, da sie keine Kosten berücksichtigt.
Die Nettorendite ist aussagekräftiger, da sie alle relevanten Faktoren einbezieht: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), Leerstandsrisiko, nicht umlagefähige Betriebskosten und Instandhaltungsrücklagen. Erst diese Kennzahl zeigt, was tatsächlich vom Investment übrig bleibt.
Der Kaufpreisfaktor als Entscheidungshilfe
Der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger genannt) setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresmiete. Ein Faktor von 25 bedeutet: Der Kaufpreis entspricht 25 Jahresmieten. Je niedriger der Faktor, desto attraktiver das Investment aus Renditesicht.
In deutschen Großstädten wie München oder Frankfurt liegen die Faktoren oft bei 30-40, was Nettorenditen von nur 2-3% entspricht. In kleineren Städten oder ländlichen Regionen sind Faktoren von 15-20 möglich, was Renditen von 5% und mehr ermöglicht – allerdings oft mit höherem Leerstandsrisiko.
Kaufnebenkosten nicht vergessen
Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland und Situation zwischen 7% und 15% des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5%), Grundbucheintragung (ca. 0,5%) und ggf. Maklergebühren (bis zu 3,57%).
Diese Kosten erhöhen die Gesamtinvestition erheblich und müssen in jede seriöse Renditeberechnung einfließen. Eine Immobilie mit 5% Bruttorendite kann nach Berücksichtigung von 10% Kaufnebenkosten und laufenden Kosten schnell auf nur 3% Nettorendite schrumpfen.
Risiken bei der Mietrendite
Die berechnete Rendite ist eine Prognose, keine Garantie. Leerstandkann die tatsächliche Rendite deutlich schmälern – selbst eine Leerstandsquote von 5% entspricht etwa drei Wochen pro Jahr ohne Mieteinnahmen.Mietausfälle durch zahlungsunfähige Mieter sind ein weiteres Risiko.
Auch unerwartete Reparaturen können die Rendite belasten. Experten empfehlen eine Instandhaltungsrücklage von etwa 1% des Kaufpreises pro Jahr. Bei älteren Gebäuden oder anstehendem Sanierungsbedarf sollte dieser Wert höher angesetzt werden.